法學院里，我們不厭其煩地討論著是否“存在即合理”，但總是觀點各異，難于統(tǒng)一。

民事合同遵從意思自治的自愿原則。作為律師，我們不可能消滅或者杜絕某種現(xiàn)象，但是可以選擇適當客戶，并幫助客戶根據(jù)不違反效力性法律規(guī)范的意思自治，從專業(yè)角度把控風險。借名買房這一問題就極具討論的價值和意義。

電視劇《都挺好》中，有了錢的蘇大強因為各種原因作為實際出資人，借用他人名義買房，并將不動產(chǎn)所有權登記在被借名人名下，同時雙方口頭或者書面約定，由實際出資人蘇大強享有房屋權益（占有、使用、收益、處分）。

雖然有戲說“書非借不能讀也”，但不到萬不得已，沒有誰會冒著違背“物權公示”的風險，將自己的不動產(chǎn)登記在他人的名下的。

那么問題就來了，借名買房合同，是不是當然無效呢？實踐中，對這個問題的處理各不相同。如果借名買保障性住房，會導致合同無效。如果借名購買一般意義上的商品房、二手房，則不構成合同無效。北京高院還規(guī)定，對涉訴案件在審理的時候作出“不予支持”判決，但是“不予支持”跟“合同無效”之間還差十萬八千里，你聽說過“看山跑死馬”么？

因此，借名買房的效力問題，以下因素將是需要重點考慮：什么場景下需要借名買房？借誰的名買房？一旦無效風險暴露如何規(guī)避？

唐瑞 攝）

一、借名買房的各種場景

場景一：蘇明成借表弟之名購買經(jīng)濟適用房。

場景二：蘇明玉借有上海戶口的姑姑之名買房。

“特定的身份是一種有效無形資產(chǎn)”，借用特定的身份買房主要動機是為了規(guī)避因身份帶來的買房限制，從而享受更低價、更低首付貸額度、更長的貸款年限。

場景三：眾誠集團的總裁老蒙借蘇明玉之名買房。

老謀深算的老蒙動機可能是為了轉移財產(chǎn)或逃避債務。

場景四：某官員借外甥之名購房。

場景五：蘇大強夫婦借蘇明成之名買房。

親爹親媽借親子之名買房，動機可能是為了讓親子孝敬，或者為了節(jié)約因贈與、買賣、繼承等將來可能發(fā)生的各種費用。

場景六：蘇大強借遺贈扶養(yǎng)人石天冬之名買房。

（唐瑞 攝）   

借名買房的法律風險

第一、借名買房合同被確認無效

場景一中購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的借名買房協(xié)議，因為違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他符合買房資格的買房人的利益，一般認定為無效。

在司法實踐中，針對經(jīng)濟適用房的借名買房合同，法院會進行更為細致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名買房合同可以認定為有效：（1）借名購買的經(jīng)濟適用房的原買房合同是在2008年4月11日之前簽訂的；（2）當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記，或在一審法庭辯論終結前已經(jīng)具備上市交易條件；（3）登記人并非通過搖號取得買房資格的。此類借名買房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。

第二、借名買房的事實認定困難

借名買房多發(fā)于具有叔侄、甥舅、姑侄等親屬之間；或者具有干親、結拜之朋友關系之間；或者上下級隸屬關系之間，總之，是基于一種信任，正因如此，實踐中，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當被借名人不承認借名買房關系時，依據(jù)舉證責任的規(guī)定，“誰主張、誰舉證”，借名人需要證明雙方之間的借名買房關系存在。借名人需要保留出資憑證、不動產(chǎn)權證持有等足以形成一個完整證據(jù)鏈的事實。（風險把控關鍵點一）

第三、被借名人惡意處分房屋，房屋無法追回或完整性受限

被借名人直接出售房屋、在房屋上設立抵押、或者因為被借名人的債務而被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優(yōu)先保護相對人的權利。借名人有必要設定反擔保或者反抵押措施予以防范。（風險把控關鍵點二）

作為律師，還要提醒大家的是，在涉及不動產(chǎn)繼承的情況下，借名人不得不面對目標不動產(chǎn)在借名人死亡后的繼承事宜。鑒此，還需考慮：什么時候?qū)⒛繕瞬粍赢a(chǎn)改名；改成誰的名字。此時，借名買房勢必讓法律關系變得更為復雜，風險系數(shù)再升一級。

借名買房是不是“都挺好”，相信這時候大家心里都會有一本賬了。